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中交房地產集團董事長孫國強:傳統房地產行業的拐點已經到來
點擊率:341    添加日期:2017-09-15

中房報記者 李紅梅 北京報道

在整體經濟結構轉型升級,樓市調整之際,作為16家地產主業央企之一,從重組、混改到特色小鎮、雄安新區建設、帶頭走出去等,中交房地產集團正在迎來新的發展機遇。

 

“不拿地王,加快去庫存,為老百姓提供‘良心房’。”在8月中旬,中國交建總裁助理、中交房地產集團董事長、黨委書記孫國強接受中國房地產報專訪時表示,傳統房地產行業的拐點已經到來,中交房地產集團將繼續帶頭履行社會責任。其判斷,在樓市調整期,會出來不少機會,中交房地產集團正在加快完成機制重構,同時重點關注退出的房地產央企和國企,尋找并購機會,也在加速尋找海外的“北上廣深”。

中交房地產集團當下三件大事

2015年,對中交房地產板塊是一個新起點,這一年重組腳步進一步加快,組建了中交房地產集團,將原來中交房地產分散的、機會型的,甚至原始的、自發開展房地產業務的方式,變成有戰略、有規劃的整體統籌發展。

中國房地產報:你當下最關注的事情是什么?回顧房地產行業市場化的25年,讓你記憶最深刻的事情是什么?

孫國強:我最關注的是國家的政策導向和房地產長效機制的出臺。實際上指的還是圍繞促使住房回歸其作為商品的居住屬性,抑制其作為投資品的資產屬性。通過土地政策、輿論宣傳、稅收調節、金融手段、預期管理等等方面來建設我們國家的房地產長效機制。比如說現在各地實施的差異化的土地供應和拍賣方式、正在推行的“租購同權”、正在試點的“房地產稅”、還有“共有產權房”等等,就是逐步建立包括金融、稅收、土地等政策在內的一套制度體系。

我記憶最深刻的就是市場化的力量給老百姓帶來的居住改善變化。改革開放初期,那時我國人均住房面積僅有不到4平米的水平,到2016年全國居民人均住房建筑面積達到了40.8平米。

中國房地產報:中交房地產集團最近的重點工作是什么?

孫國強:主要三方面,一是正在繼續深化改革,加快完成體制機制重構。二是央企房地產業務資源整合重組。三是積極參與雄安新區建設。

中國房地產報:體制機制重構這塊具體如何實現?

孫國強:一是正在繼續深化改革,加快完成體制機制重構。接下來我們還會適時將中交地產、聯合置業等優質資產注入上市公司平臺。對地產集團內部業務資產進行進一步歸集,對非主業資產要進行系統梳理、評估,不盈利的業務要加快退出。堅決落實“壓減”工作,進一步壓縮管理層級、減少虧損企業戶數和不良資產,實現強身健體、降本增效。

同時,還在積極推進混合所有制改革。地產集團下屬有綠城中國、中房地產兩個上市公司平臺,探索、建立混合所有制企業管控體系對地產集團、中交集團的改革具有重要意義。

我們要依據相關法律法規要求,制定和完善對綠城中國、中房地產的管控體系,既要依法履行股東、出資人的權利進行管理,又要充分發揮、尊重上市公司經營的獨立性和市場化管理團隊的創造性與活力。另外,推進中房地產引入戰略投資人,完成中房地產的混合所有制改造,增加上市公司的資產規模。去年還對中房地產做了市場化改造,從市場上招聘了總經理,將薪酬進行市場化改革,這樣激活了中房地產員工的積極性,效果明顯。

中國房地產報:在央企房地產資源整合中,中交房地產集團計劃如何把握機會?

孫國強:近年來,中交集團房地產業務堅持推進市場化改革,打造市場化業務平臺,希望與行業優勢企業開展全方位、多層次的交流合作,對于未來退出房地產業務的央企及地方國企一直是我們重點關注的對象。作為整合方,中交集團希望通過各種可行的方式實施整合并購,發揮房地產業務專業優勢盤活合作方存量土地資源,實施棚戶區改造及城市更新,探索園區開發、特色小鎮等產業地產開發,進一步補充集團土地儲備,以快速化、低成本實現規模化布局。目前,我們也正梳理潛在合作伙伴,并與部分具備土地資源的央企合作開展項目前期研究工作。

中國房地產報:你如何看央企重組的難點和挑戰?

孫國強:近年來,國務院國資委下屬部分央企已經完成了重組,也有正在進行的重組,未來可能還會有更多的央企進行重組。央企間的重組整合重在重組效果,就是說能不能做到1+1>2,能不能實現重組的效益,這里面我認為央企重組的****難點是文化的融合和資源重新分配后帶來的挑戰。

企業文化就像黏合劑,將企業戰略和員工發展、管理者和員工緊密的黏合在一起,秉承共同的價值觀和理念,在實現企業發展目標的同時成就員工個人的發展和提升。原有的兩個集團各自有自己的文化,重組以后,必須在文化上進行融合,文化上融合是企業戰略協同的重要保障,這是****的難點。

中國房地產報:對此,你的解決思路是什么?

孫國強:為了做好企業文化融合,我建議做好以下兩點:

第一,找到文化共通點。即管理者之間要達成共識,文化之間的融合是需要吸收二者互補之處。只有管理者認識到了二者的互補之處才能真正找到二者合作的方向。

第二,提高開放程度。“開放”是兩種文化融合過程中的基礎,既然兩家公司要重組成為一家公司,開放是雙方摒棄各自的個性,融合為一體的置業前提。這種開放不僅需要體現在各自經驗和技術的分享方面,更體現在部門之間的、管理層之間的緊密合作關系上。

中國房地產報:如何解決資源重新分配后帶來的挑戰?

孫國強:原有的兩個集團重組后,新集團在資源重新分配中將帶來人員安排、資產處置、債務重組等一系列挑戰。兩個集團合并以后,必然要集中優勢資源向行業內中高端產業布局,這也就意味著必須要退出一些低端的業務。要退出的話,就會涉及人員安排、資產處置、債務重組等問題,解決這些問題需要做大量細致的協調性的工作,這些工作很大程度上決定了重組后的效果。

中國房地產報:在雄安新區建設上,中交房地產集團有什么計劃?

孫國強:建設雄安新區是千年大計、國家大事。我們認為雄安新區的首要任務是承接北京非首都功能疏解,包括對一般性制造業的“小疏解”,以及科技創新、金融、總部經濟等產業的“大疏解”。在此基礎上,雄安新區更重要的功能定位是讓京津冀協同發展高效運轉起來,為中國區域協同發展提供可復制的經驗。

中交房地產集團響應中央號召,積極對接雄安新區建設。經過對照分析,中交集團及中交房地產集團的資源優勢和工作實踐與雄安新區定位與建設要求高度契合。因此,我們提出應致力于新區的城鄉建設、產業升級和人文關懷,以產、城、人融合發展的方式推進新區社會經濟均衡發展,發揮中交集團和中交房地產集團的央企作用。

談混改:要遵循房地產行業市場規律

中國房地產報:中交房地產集團是混改試點單位,目前旗下擁有中房地產、綠城中國兩家上市平臺,我們的混改成效如何,對于混改你如何思考?

孫國強:國務院于去年批準中交集團作為國有資本投資公司改革試點,而中交集團又將中交房地產集團作為****的全面深化改革工作試點單位。

中交房地產集團旗下擁有中房地產、綠城中國兩家上市企業,二者都是真正意義上的混合所有制企業,與中交海外房地產共同構成公司“3+1+1”架構中的3個房地產開發平臺。如何適度把握好對兩家上市公司的管理與支持,進一步發揮出房地產上市公司平臺功能,提升地產集團的融資能力和品牌價值,通過推進混合所有制激發企業發展活力,形成優勢互補,對中交房地產集團的未來發展至關重要,也是我們當前的一個重要努力方向。

中交房地產集團所屬國內上市平臺公司中房地產20168月引入戰略投資者后,形成了包括民營資本的多元股東,實現了股權多元化。一年來,中房地產混合所有制改革取得預期效果,通過職業經理人選聘,建立市場化的薪酬績效體系,試點項目跟投機制等混合所有制改革措施,專業化能力得到很大提升、運營效率明顯加快。

從中房地產實踐看,發展混合所有制經濟的成效在于:一是放大國有資本功能,促進企業快速發展,實現國有資本保值增值;二是促進體制機制創新,形成股權結構多元、股東行為規范、內部約束有效、運行高效靈活的市場化經營機制。

我認為混合所有制改革,特別是房地產企業混合所有制改革,首先要尊重房地產行業特點和市場規律,在此基礎上,立足于國家的政策導向,順勢而為。

中國房地產報:最近,我們都在學習習近平總書記系列重要講話精神,觀看專題片《將改革進行到底》,你認為對于地產央企來說,中交房地產集團將如何擔負起時代的重任,將改革進行到底?

孫國強:主要圍繞五個方面:一是要進一步加強和改進黨對企業的領導,這是進一步深化地產集團改革和發展的根本保證。二是要建立充滿活力的市場化經營體制機制,這是推動中交房地產發展、持續激發企業活力的關鍵因素。三是要依法合規對各所屬運營平臺進行充分授權,建立完善規范高效的運營體系,切實提高運營效率。四是要完善混合所有制企業管理體系建設,將央企的強大資源獲取能力、優質的上市平臺與市場化運營機制很好結合起來,順應房地產行業市場化競爭規律,真正探索出一條混合所有制企業的發展道路。五是要加強國有資本監督體系建設。進一步加強和改進監事會監督,強化與有關專業監督機構的協作,加強當期和事中監督,強化監督成果運用,建立健全核查、移交和整改機制。

談社會責任:堅持為老百姓提供“良心房”

中國房地產報:你認為作為地產央企,中交房地產集團在履行社會責任方面如何發揮帶頭作用?

孫國強:一是帶頭貫徹落實國家“調控”政策。中交房地產集團會積極響應、貫徹落實中央關于深化國有企業改革、供給側結構性改革“三去一降一補”等一系列決策部署,做助手而不是掣肘。中交房地產集團2016年壓減企業戶數20家,今年上半年去庫存405萬平米。堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”基本定位,帶頭履行企業責任,著力打造一支有實力、有品牌、有信譽的地產央企。二是堅持為老百姓提供“良心房”;三是積極參與保障房、安置房的建設。談起社會責任,不能不提保障房和安置房的建設。旗下的中房集團早期完成了大量的保障房項目,近幾年中交建設的一批保障房、安置房項目也都取得了很好的成果,比較有代表性的青島即墨棚改及舊城改造項目、南寧鄰里橋安置房項目都得到了當地政府和老百姓的高度認可,實現了政府、百姓和企業三方的共贏,部分項目模式也成為了行業內學習借鑒的典型。另外,旗下中交綠城已經承接了近140個政府項目,建筑面積超過2500萬平方米,以面積排名算的話,榜首的綠城超過了第二到第九名的總和。下一步,保障房、安置房的建設仍將是中交房地產集團發展的一個重點。

中國房地產報:大家都在談轉型升級,中交房地產集團怎么轉?

孫國強:傳統房企的拿地開發模式已經不可持續,我們也在積極探索房地產轉型升級模式,在創新驅動和特色引領方面做一些嘗試。以巴中項目為例,中交房地產于2012年進入巴中,干的第一件事不是造房子,而是筑橋修路。“為一個家 造一座城”,是我們當時宣傳的口號。在巴中這個全國著名的革命老區,國家連片扶貧的重點地區,我們先期投資建設大量的市政基礎設施和拆遷安置房,助推城市產業發展、新區建設和經濟發展,還打造雙創社區,提供了大量就業崗位。如今的巴中新區已經從2012年的一片荒地,變成了如今人居條件****的巴中新城。

中國房地產報:你認為什么樣的稱得上是中國好房子?對于開發企業來說,應如何建造適應新時代需求的好房子?

孫國強:中國好房子,應當兼具交通便利、配套完善、綠色環保、服務貼心、舒適安寧等優點,通過個性化的解決方案,滿足辦公與居住的不同需求。

進入智能時代,房地產企業必須依靠主動創新,在房屋建設中充分運用大數據、互聯網、智能環保等新技術,不斷改善客戶體驗,使房屋這一人類生活的主要載體,不僅能夠被動地滿足用戶的空間需求,還能主動與用戶、環境、信息等進行互動,全方位提升客戶生活品質,才能稱得上適應新時代需求的好房子。

中國房地產報:中交房地產集團在精準扶貧方面立了軍令狀,打算如何實現,正在做哪些事情?

孫國強:扶貧是央企履行社會責任的一種體現。2006年以來,中國交建繼續推進在云南和新疆貧困地區的定點幫扶工作。累計向怒江州投入幫扶資金1572萬元,其中產業扶貧方面投入幫扶資金840萬元,投入227萬元建設多媒體教室。累計向新疆英吉沙縣投入幫扶資金300萬元,扶持當地農業項目19個,帶動項目覆蓋區周邊貧困群眾發展農村產業。

中交房地產集團的定點扶貧地區是云南怒江州瀘水市, 2016年選派了一名處級干部王慧奇同志到該地區掛職扶貧,擔任瀘水市委常委、自扁王基村第一書記兼扶貧工作隊隊長。根據脫貧計劃,也就是我們所說的軍令狀,就是要讓自扁王基村于2018年實現脫貧摘帽,推動瀘水市在十三五期間與全國同步實現小康。任務可謂十分艱巨。

我們通過幫扶資金在村里實施2個產業項目來助力扶貧幫扶。一是火龍果種植合作社,二是肉牛養殖合作社。扶貧資金作為建檔立卡貧困戶的股份,效益按股分成,帶動貧困戶和村集體經濟持續增收。通過發展種植、養殖產業,改變以往“輸血”的扶貧方式,積極探索“造血”的扶貧模式。另外,我們還倡導“扶貧先扶智”。積極引入集團幫扶資金450萬元,改善瀘水一中和俄噶小學的基礎設施建設;我們響應中交集團號召,開展了“共襄善舉 獻助愛心”的捐款活動,中交房地產集團募集善款30萬元;工會共青團組織開展“青春扶貧行動”捐資助學活動,中交房地產集團員工與貧困學生結成對子,資助他們完成學業,目前自扁王基村的7名貧困大學生全面落實了資助;對接中交集團在云南文山州開工建設的“文馬”和“文麻”兩條高速公路的建設,承接怒江農村勞動力轉移和培訓技術骨干;聯系在江蘇地區項目公司,落實了600人左右的物業崗位的勞務需求。

特色小鎮不能一哄而上

中國房地產報:我看到中交房地產集團正在參與延慶特色小鎮的建設,中交房地產集團對于特色小鎮這塊有什么重要布局?

孫國強:20167月,住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,明確到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。

我們認為特色小鎮不能一哄而上,不能變相走房地產開發的老路,也不是照葫蘆就能畫出的瓢。特色小鎮區別于行政區劃單元和產業園區,是相對獨立于市區的發展空間平臺,要有特色的城市支撐和區位優勢,有特色的交通等資源條件,有特色的產業導入,還要有可持續發展的盈利模式。

目前,中交房地產集團旗下綠城正在做一些探索和嘗試,初步形成了包括農業小鎮、文旅小鎮、康養小鎮等不同類型的特色小鎮,形成了一些比較成功的案例,比如杭州龍塢茶鎮,海南藍灣小鎮,烏鎮雅園,丹陽眼鏡小鎮等。

中交集團具備相對完整的從交通基礎設施到城市開發的資源,下一步中交房地產集團會在已有實踐的基礎上,積極加以整合,有重點的進行一些布局、復制和升級。在特色小鎮建設中努力構建“一帶一路”國際商務平臺、企業總部經濟平臺、工程設計產業平臺、智慧城市產業平臺、現代化農業產業平臺等。

傳統房地產行業拐點已到

中國房地產報:中交房地產板塊現在對集團的貢獻如何?

孫國強:中交房地產板塊雖然起步較晚,但經過近年來的開拓創新,資產規模、盈利能力以及對中交集團的貢獻度都有較大程度的提升:資產總額從2011年的106億元發展到2016年的2596億元,年復合增長為90%;銷售合同額從2011年的19億元增長到2016年的1322億元,年復合增長率134%;營業收入從2011年的22億元增長到2016年的434億元,年復合增長率為82%;利潤總額從2011年的2.87億元增長到2016年的24億元,年復合增長率為53%。按銷售合同額排名,中交房地產板塊2016年可位列全國房地產企業第8位,央企房地產排名第3位。2017年上半年,中交房地產業務實現銷售合同額696億元,同比增長33%

中國房地產報:你認為中交房地產集團的競爭優勢是什么?

孫國強:我認為核心有四點:

一是資源優勢和后發優勢。中交房地產集團作為十六家獲批以房地產為主業的央企之一,背靠世界500強中交集團,2011年通過央企整合,重組了全國****房地產企業——中房集團,可以稱得上是根紅苗正,在企業信用、資質、整合能力等方面具有難以復制的優勢。

與此同時,通過近年來的不斷探索與實踐,我們的后發優勢也在逐漸顯現。從中交房地產發展歷程看,在經歷兼并、自身發展和再收購后,積累了豐富的兼并收購經驗的同時,快速實現了業務構建和規模提升。中交房地產集團201412月收購綠城中國后,迅速提升了公司在房地產行業中的業績和地位;2015年中交房地產合同銷售首次躋身房地產行業前十,2016年排到央企房地產第三名的位置。

二是中交集團基建主業與中交房地產的協同。

中交集團在基礎設施建設領域擁有非常強大的實力和舉足輕重的地位,其基建業務遍布港口、橋梁、公路及軌道交通、城市綜合開發等諸多領域,而基礎設施建設是房地產開發的前提,二者之間有著難以分割的聯系。通過與中交集團基礎設施投資建設業務的緊密協同,能夠有效實現房地產與周邊基礎設施的科學匹配,從而快速推動區域經濟發展與土地增值,實現經濟效益與社會效益的最優化。同時,通過承建切實改善當地百姓居住與出行狀況的民心工程,中交集團的央企責任與品牌形象深入人心,為房地產業務在當地的快速健康發展提供了堅實基礎。公司目前在重慶、昆明等區域落地的優質項目就是與中交集團主業有機協同的成果。

三是有央企品牌與高端品牌兩大背書。

中交房地產集團原有的房地產業務經過“十二五”的耕耘和2015年對綠城實現并表后,在業內已擁有相當的品牌影響力。“中交地產”央企品牌經過五年的培育,目前已具有了相當的品牌知名度,特別是在中交房地產有房地產開發業務的二、三、四線城市和剛需型客戶群中,具備相當的品牌影響力和溢價能力;“綠城”品牌在業界有很好的口碑,尤其是在在一線城市客戶和改善型客戶群中優勢顯著。

四是進軍海外業務拓寬發展空間。

在深耕國內房地產市場的同時,公司積極響應國家“走出去”戰略和“一帶一路”倡議,依托中交集團“一體兩翼”的海外業務戰略,充分利用海外經營網絡平臺和成熟的海外經營、商務能力,通過優化投資布局的方式,在不同房地產市場實施差異化投資戰略,切實做到“提高項目質量”;同時通過與知名房地產商合作、與兄弟單位合作的方式,“增加項目拓展效率”,快速推進海外房地產項目的落地實施。

美國洛杉磯宏大廣場項目于20161013日在美國洛杉磯正式簽約,該項目是公司在發達市場的第一個項目,標志著中交房地產正式進入發達國家市場;印尼雅加達DaanMogot項目實現預售,開盤當日實現預售274套,首次嘗試發展中市場取得成功;在馬來西亞、喀麥隆等國首都市中心核心地段投資開發房地產項目。此外,還有英國、澳大利亞、馬來西亞、印尼、厄瓜多爾等多個國家的其它重點項目處于密切跟蹤階段。

中國房地產報:未來,中交房地產整體布局和規劃是什么樣的?

孫國強:在國內外的整體布局上,中交房地產集團還是會主要依托目前的幾大平臺公司,在國內主打中交地產、綠城中國兩大品牌,在國外依托中交海外地產,全方位的進行業務布局。

在城市選擇和業務布局上,將依托國家城鎮化進程,圍繞城市群建設、灣區建設等重點布局國內中心及其輻射區域,在傳統地產板塊的基礎上,建立發展特色小鎮、交通物業,進一步做大綠城代建業務。

在對于各平臺企業的發展定位上,依據房地產業務類型,大體上可分為住宅、非住宅或產業地產(商業、辦公、園區、頤養健康、文化、旅游)和保障房三大類,未來房地產板塊整合完成后:綠城主要以高端住宅為主,主要滿足改善型客戶需求;新中交地產以主流住宅、產業地產為主,主要服務于剛需初改型客戶;海外地產跟隨國家“一帶一路”戰略專注海外市場開發;中房集團實施保障房、土地一級開發、資產管理與處置等業務。

通過這樣安排,未來三至五年,實現地產板塊各個業務平臺差異化、協同、有序發展。

中國房地產報:中央政治局工作會議定調經濟發展方向,也提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,你怎么理解當下地產形勢與走向?

孫國強:一是住房回歸居住屬性,今年228日召開的中央財經領導小組第十五次會議上,習近平總書記強調,建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制,要充分考慮到房地產市場特點,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,這與過去將房地產作為國民經濟重要增長支柱的提法有所差異。房地產行業已從高速發展的“黃金時代”轉入平穩增長的“新常態”,同時也進入了行業的轉型變革期。行業內企業的競爭日趨激烈,行業集中度持續顯著提高,土地紅利幾近消失,行業分化(包括房地產企業分化、市場區域分化)現象進一步加劇。二是房地產行業進入下半場。由于行業內企業的競爭日趨激烈,經營風險也越來越大;不同規模企業間的分化現象加劇,大型企業“強者恒強”、中小企業面臨生存困境,業內兼并收購現象頻頻出現;房地產企業的盈利模式也開始出現轉變,獲取利潤的主要環節開始逐步向房地產產業價值鏈的后端轉移。今后的房地產行業將逐步向精細化、規模化、品牌化、多樣化的方向發展,不能適應行業新常態的房企,將會被市場所淘汰。

中國房地產報:中國經濟正在進行深度轉型,你認為房地產下半場,地產企業應該如何順勢而為?

孫國強:隨著中國經濟深度轉型,傳統房地產行業的拐點已經到來,行業發展進入下半場,房屋產品出現結構性過剩,僅能滿足基本需求的產品和粗放的發展模式將不斷受到擠壓并最終被市場淘汰,但與此同時,隨著城鎮化進程的不斷推進和人民生活水平的逐步提高,高品質的好房子依然相對稀缺。地產企業必須主動順應經濟轉型,遵循行業及市場規律,通過精耕細作,提供高品質、高附加值的創新產品和完善的服務,才能在下半場的競爭中脫穎而出。

中國房地產報:今年是中國房地產市場化25周年,也是中國房地產報創刊25周年,在這樣的特殊時點,想請你給行業一些寄語,給中房報一些祝福。

孫國強:希望房地產行業給社會提供更多的好房子,為打造美好生活做出更大貢獻。

希望中房報做房地產行業的發言人,行業先進理念思想的倡導者和房地產行業下半場發展的見證者。

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