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“凍結”投機交易,中國房地產進入后市場化時代
點擊率:376    添加日期:2017-09-27


【金融者說】



上周末,樓市調控的消息再次占據了頭條。不同的是,此次加碼采用了“凍產”。據媒體報道,22日至23日,2天內8個城市密集加碼樓市調控措施,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市中6個城市實施了限售。



對于房地產市場來說,今年格外特殊。一方面是限購限貸的持續升級,另一方面是諸多長效機制政策的出臺和執行。在如今環球經濟流動緊縮、國內堅定去杠桿的背景下,上述兩方面的行動并非偶然。



今年調控目的與以往截然不同



縱覽今年以來的限購限貸升級,時間節點選擇都是購房旺季。



首先來看本次調控加碼,時間恰逢十一黃金周之前。在此次8城市發布樓市新政前,北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施,其中,首套房貸利率較基準利率上調5%-10%,這已是北京今年以來第六次調整房貸利率。再看此次調控升級的幾大城市中,程度****也是新購住宅需滿兩年才能交易,一些城市需要滿三年以上才能交易。



今年的另一調控節點是五月。彼時各地出臺新的限購限貸措施,以及對原有限購限貸政策的升級,包括北京、上海、廣州、深圳等數十個省和城市。



當時河北保定市還加了一條,對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”的“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房,自取得房產證之后,未滿10年,不得買賣。此舉被稱為“史上最嚴10年限售”。



今年連續兩次歷史性升級限購限貸措施,跟歷年調控手段上或許類似,但性質和背景已發生重大變化。此前,調控是為給房地產市場降溫,抑制投機性需求,解決房價短時間內上漲過快;然而,此次限購限貸政策,真正的目標是要改變現有房地產行業運行機制。



標普降級:負債攀升的背后是房地產業



自從五月份升級限購限貸開始,敏感者或可發現風向已然轉變。從政策面看,關于房地產市場的“長效政策”不斷,首先是廣州等地的“租售同權”,而后是北京等地的“共有產權”,再到國土資源部、住房城鄉建設部關于上海、廣州、杭州等13個城市,開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。判斷調控的長期性與短期性,關鍵在于是否有配套政策出臺。自5月限購限貸升級后,開啟的租賃住房市場推進計劃等系列政策,其意在徹底改變房地產行業運行邏輯——“組合拳”政策的有序推出,是之前中國房地產市場沒有見到過的。



自從1987年深圳拍出第一塊土地,中國房地產市場自此開啟了長達三十年的,類似香港的發展模式。這一模式不僅給各地方政府帶來充足建設資金,也刺激了房地產相關產業發展,房地產行業對中國GDP推動更進入不可忽視的階段。



然而,這種模式發展到今天,種種跡象表明其已完成了使命,如再持續,不僅地方政府發展其他產業的積極性受阻,負債意愿更會攀高。如此一來,金融資源很難分散到其他領域,房價泡沫的持續也會大幅抬升民眾和創業者生活成本,中國經濟從房地產行業受到的負面影響,將遠超正面貢獻。



從全球市場看,中國正處金融行業開放過程中。近期,標普等國際評級機構,屢次下調中國信用評級,其原因跟銀行、地方政府負債等有很大關系。如果因房地產行業負債率高,以及其價格等風險難以化解的問題,導致評級機構持續對中國金融機構,以及主權信用評級說三道四,勢必會帶來巨大的資產估值問題。如此一來,中國政府、企業、民眾的負債成本將上升,這意味著未來中國經濟增長中的大部分收益都將被利息吃掉——這是評級機構的威力,也是中國為什么要堅定解決房地產問題的主因之一。



租賃住房未建成前,新房缺口依然存在



由于房地產問題,牽扯到金融機構、地方政府,以及民眾負債問題,任由房地產行業負債式無限擴張是不可能的。因此,近年高層反復強調“形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”。



事實上,建立房地產行業長效機制,目的是要以市場化之外的方式,解決民眾住房難等諸多問題,如提高投資需求成本、降低房價預期、逐步研究房產稅等。中國經濟此前之所以完全依賴市場化的房地產業,根本原因在于房子于國于家,都是巨大開支,以福利方式解決民眾住房問題成本巨大。



但今日不同了,政府通過共有產權、租售同權、集體土地用于出租房建設等方式,正在將房地產行業完全靠市場化解決的邏輯,轉入到以市場化為主,計劃福利性質為輔的模式。



回歸到此輪調控,房價會如何變化呢?



筆者以為,正在升級的限購限貸政策,確實會有很大抑制作用,但從長期判斷,這種凍結流動性的辦法,屬于非常之舉,對整個市場的影響反而會出現反彈。比如,延長出售周期會導致一定期限之內,二手房的供給持續減少,在更多租賃住房未建成之前,民眾對新房的需求依舊會增大。因此,如果新房供給難以增加,就算出現限價政策,新房也不得不變相漲價,由此滋生的腐敗等問題,也會逐步暴露。



需要注意的是,雖然中國房地產市場還未成熟,因此有必要抑制過熱投資需求。



不過,相比之下更需盡快落實長效機制,否則限購限貸給二手房市場帶來的影響,可能會導致房地產業的流動性迅速冷卻,而中國目前北京上海等城市,二手房交易量已占到整個交易量的50%以上,若流動性冷卻則會直接影響政府稅收。如果再加上從土地拍賣等收入的減少,很多地方政府的收入會出現很大的問題,這對于中國經濟來說也存在一定壓力。



因此盡快落實租賃市場,更多增加房地產市場的有效供給,才是解決房地產問題的根本辦法。



□肖磊(財經評論員)


(出處:新京報 2017年09月26日)

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